楼市迎密集调控 四季度市场稳定可期？

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新一轮房地产市场调控政策在国庆期间出台。据统计，截至目前，至少有22个城市出台了限购、限贷等调控措施，并可能继续扩大。出台或升级政策的城市主要集中在一线和二线城市，尤其是重点一线和二线城市，这与房价的大幅上涨密切相关。虽然只有这些城市进行了楼市调控，但它们的辐射范围远远超过了该地区本身，机构研究显示，全国60%的商品房市场是辐射的。政策出台后，一些地区的交易量有所下降，一些地区也有价格下降的预期。然而，整体价格是否会下降仍有待观察。“控制一线，稳定二线，住三线、四线”或本轮楼市调控的基本思路，在抑制一线、二线热点城市投资需求的同时，注重供给面的修复。因此，许多地方都制定了土地供应条例，以增加市场供应。

“事实上，只有少数几个城市在这一轮调控中是严格的，其中北京-上海-深圳、南京-合肥-苏州-厦门是最严格的。总体而言，2014年9月30日前，46个城市没有恢复限购、全购和贷款购房的局面。然而，这一波新政策的出台力度很大，对人们的心理影响确实比较大。”

自9月30日北京新一轮楼市调控限购升级以来，房地产市场可能迎来一个小拐点。

10月9日，南昌宣布将重启限购，最低首付比例也升至30%，成为第22个出台楼市调控新政策的城市。

这不会是结束。大多数开发商和分析师预测，仍将有更多城市跟进限购和限贷，最终的监管将覆盖中国超过一半的商品房市场，持续一年多的房地产市场预计将降温。

在密集推出限购和贷款后，各地成交量下降将是一个高概率事件。在北京和深圳等一些城市，监管的效果立竿见影，开发商的新定价和二手房业主的报价有望下调。然而，房价是否会整体下跌还有待观察。

与前几轮调控不同，新一轮调控旨在修复供给方面的问题，缓解一线与二线、三线与四线之间的两极分化，这仍需要多方面的政策配合。

将辐射市场监管60%

就像去年以来中国放松对购买和贷款的限制一样，再次收紧也非常激烈。

根据《21世纪经济报道》的统计，截至10月9日，22个城市出台了调控房地产市场的新政策。主要内容包括购买限制、贷款限制和价格限制。前期增长越高，政策越严格，最典型的是深圳。

广发证券(000776，BUY)分析师郭磊认为，本轮限购和限贷升级是一项影响全局的政策，中国60%的商品房销售市场将受到影响。

他分析说，由住房和城乡建设部命名的16个热点城市，加上没有在名单上但从9月底到10月第一周已经出台政策的城市，已经占到中国gdp的30%以上；如果加上青岛、石家庄等敏感城市，商品房销售比例几乎占到全国的40%。这40%的城市将通过价格比较效应对周边城市产生广泛影响。至少有40个大中城市完全处于本轮调控的辐射力之下，40个大中城市的销售额约占全国的60%。

《21世纪经济报道》注意到，在大城市的外围，对购买和贷款的限制具有辐射效应。例如，广州和深圳向珠江三角洲辐射，北京向京津冀地区辐射，上海-杭州-南京向长江三角洲辐射。

以珠江三角洲为例，深圳推出“深八条”后，林深东莞地区立即重启限购，惠州也出台了严格控制楼市的措施；在广州重申限购和限贷严格执行后，邻近的佛山立即开始限购。

在长江三角洲，苏州和无锡已经限制购买；中原地产首席分析师张大伟认为，燕郊和北京其他地区也可能开始限制购房。

许多业内人士和分析师指出，本轮监管第一阶段的力度超出了预期。以《深八篇》为例，同时提供首付50%的贷款记录和两套70%的贷款记录；单身与离婚仅限于一套；严格的非家庭购买资格和五年社会保障等措施对投机性需求的影响更大；南京将把第二套房的首付比例提高到80%；杭州在10天内连续发布了三项政策，这些政策都比较有力。

“事实上，只有少数几个城市在这一轮调控中是严格的，其中北京-上海-深圳、南京-合肥-苏州-厦门是最严格的。总体而言，2014年9月30日前，46个城市没有恢复限购、全购和贷款购房的局面。然而，这一波新政策的出台力度很大，对人们的心理影响确实比较大。”张大伟说。

交易的可能性会下降

国庆期间，这一轮调控风暴的核心内容是重启限购限贷，这在一、二线城市并未幸免，但仍在增加。

监管的效果已经显现。北京是第一个升级限购和限贷的城市，国庆期间(10月1日至10月6日)的日成交量为291套，而此前6天(9月25日至9月30日)，北京楼市的日成交量达到1066套，不到新政后的30%。

郭磊的研究表明，从高频数据来看，国庆期间全国销量仍然比较大，甚至明显超过正常的季节性。1-6月，30个城市的房地产销售为251万平方米，明显高于去年同期的140万平方米和2013-2014年的110万平方米。

然而，目前的高频数据是政策干扰下的数据，并不是连续的。自10月1日以来，一线和二线城市的政策一直很频繁；由于政策的执行是基于网上签约的时间，很多城市存在明显的抢占网上签约与政策竞争的现象，导致整体数据失真，真正的影响将会滞后。

因此，郭磊认为，销售数据应该在下一阶段下降。他认为，在下一个季度，30个城市的平均日销售量可能会从8月至9月的80万至90万平方米下降到60万平方米左右。

张大伟还认为，购买量和贷款量有限的城市的交易量将大幅下降。

易居中国首席执行官臧建军指出，本轮一些城市的成交量和价格都有所上涨，尤其是价格上涨已经超出了基本面的逻辑，房地产已经金融化。这种状态很难维持。即使政府不出台政策，市场也有望在明年进入调整期，即这个小周期已经接近转折点，而政策的出台提前带来了这个小周期的转折点。

至于价格是否会下跌，目前各方意见不一。张大伟认为这取决于信贷的走向。信贷紧缩可能会大幅下降；如果信贷不收紧，人们担心两个月后会再次爆发。

华创证券认为，房地产调控城市是房价持续上涨、库存减少的热点城市。调控政策很难改变这些热点城市房价的上涨趋势，只能降低房价的涨幅。

然而，在深圳这样一个作为房地产市场风向标、严格监管的城市，限购和贷款对价格的影响仍然非常明显。10月9日，继“深圳八条”之后，深圳第一个新网站正式开通。南山蛇口山玉海项目的备案价格低至4.5万元/平方米，最高为9.78万元/平方米。

此前，该地区的房价在一年内翻了一番，这是深圳楼市的一个热点；新址所在位置的二手房价格在50000-60000元/平方米甚至更高。

深圳中原、贾家顺和链家等中介机构报道称，许多二手房业主计划降低价格并上市。

张大伟判断，尽管在新政出台后的两三个月内营业额有所下降，但整体营业额将保持稳定。年底前，房地产市场将在第四季度持平。

房地产市场供应能被修复吗？

郭磊认为，本轮调控周期与前几轮调控周期的区别在于，房地产供应的短板更加明显，政策应该促进供应修复。

在这个周期中，土地供应明显减少。1-9月，100个大中城市住宅用地供应同比下降10%；一线和二线城市的重点城市数量降幅更大，如上海下降33%，北京下降80%，武汉下降31%。

土地供应的减少也导致新住房存量的减少，这在许多城市是显而易见的。在嘉里统计的一、二线城市的25个重点城市中，库存消化期不到7个月，达到11个。这在一定程度上推高了价格。

因此，郭磊指出，要抑制房价，政策肯定会在抑制投机性需求的同时促进供应面的修复，比如强调完成年度土地供应目标，确保土地和新房的供应。

根据广发证券的说法，事实上，高价土地将在土地供应减少的环境下产生。如果土地供应大大增加，高价土地的可能性就会大大降低。在这样的库存环境和政策逻辑下，第四季度新增房地产建设和投资数据仍有政策推动的上行势头。华创证券还认为，监管风暴反而会促进房地产投资。

《21世纪经济报道》指出，北京和深圳的新政强调增加土地供应。

例如，北京要求积极推进土地供应方面的结构性改革，进一步增加住宅用地供应，并结合年度土地供应计划，提高中低价位、中小套型普通商品房的供应比例，确保公寓建筑面积达到90平方米。住房面积以下的比例不低于70%；各区应进一步增加自住商品房用地供应。除东城区、西城区和石景山区外，其他区应在2016年尽快安排一批自住商品房用地入市。

10月9日，时隔4个月，北京又开始了住宅用地的出让，即北京经济技术开发区二-6栋x84r3栋自住地块的二级住宅用地(自住商品房)以20800元/平方米的底价出售。

易居研究院智库中心研究主任严跃进进一步指出，供给方面的问题在于一线、二线与三线、四线的严重分化，一线、二线短缺，三线、四线过剩。在增加第一和第二线路的供给的同时，第三和第四线路仍然需要被加速。

臧建军认为，政策调控对市场有巨大的短期影响，“控制一线、稳定二线、住三线、住四线”的思路还需要很多其他政策和工程配合。