房企融资受限 楼市调控加码

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“在过去，当你拿走土地时，你最多可以分配70%。现在它不起作用了。”11月1日，一位来自二线城市房地产开发商投资部的人士在中标9.2亿元后告诉记者。

据上述人士介绍，一个月前，房地产开发商还可以在开发初期划拨资金，即交付土地资金的30%用于房地产开发商自有资金，其余70%来自金融机构贷款，申请启动后转化为开发贷款。

现在，房地产开发商只能用100%的自有资金取得土地后才能申请正常的开发贷款，融资金额约为抵押物(土地和建筑物)的60%。“这样，对于一些资金紧张的房企来说，征地压力会很大。”这位知情人士表示:“但即便如此，仍有许多房地产开发商在同一天参与了竞标，二线城市的房地产市场依然火爆。”

一位监管者告诉记者，房地产调控大致有三个方面:一是行政手段限制价格和限制销售；第二，市场意味着调节供求关系；第三，财务手段降低杠杆。从目前的情况来看，通过金融手段降低杠杆率、抑制房地产市场投机性投资需求的措施越来越多，未来的监管趋势还将继续。

住房融资有限

最近，中央政治局在部署今年第四季度和2017年经济工作时指出，“要坚持稳健的货币政策，在保持合理充裕的流动性的同时，注重抑制资产泡沫，防范经济金融风险。”这是自2014年以来，政策制定者首次以货币政策基调的形式提出遏制资产泡沫。

为遏制房价过快上涨，银监会在10月召开的第三季度经济金融形势分析会上提出，要严格控制房地产金融业务风险，严格执行房地产贷款业务监管要求和控制政策，审慎开展房地产中介和房企相关业务。并强调“规范各种贷款业务的管理，严格禁止非法发放或挪用信贷资金进入房地产领域；加强理财资金的投资管理，禁止银行理财资金非法进入房地产行业。

10月底，上海证券交易所和深圳证券交易所发布了《关于房地产和产能过剩行业公司债券试行办法的函》，明确规定房地产公司债券募集的资金不得用于购买土地。

上海出台了最新的地方房地产调控政策。11月3日，央行上海总部发布《关于切实贯彻上海房地产调控精神，促进房地产金融市场有序运行的决议》，进一步要求各商业银行严格执行上海房地产调控政策，维护房地产金融市场秩序。该决议还要求商业银行“有效防止各种资金如信贷，特别是金融管理资金非法进入土地市场。”

据上述房地产业内人士透露，10月份，全国范围内开发商的土地交易分配开始受到限制。最近，房地产公司接到了当地政府的一个请求，要求“地价不要太高”。

抑制房地产投资

在头三个季度，房地产市场的供给和需求都很旺盛，这直接推高了房价。投资层面，全国房地产开发投资74598亿元，同比名义增长5.8%，增速比1-8月加快0.4个百分点。销售方面，全国商品房销售面积105185万平方米，同比增长26.9%；商品房销售达到80208亿元，同比增长41.3%，其中住宅销售增长43.2%。

楼市的火爆直接传导到个人住房贷款。根据央行的数据，7月份个人住房贷款占新增人民币贷款的98.7%。然后，在8月和9月，这一比例分别降至71.2%和39%。

国庆前后，许多地方相继出台了楼市调控政策，控制信贷增长是调控的重要方向之一。据统计，自9月30日以来，已有22个城市出台了新的楼市调控政策，具体措施包括限购、限贷和提高首付比例。

"贷款审批、首付比例和利率是调控房地产投资的关键."监管机构告诉记者。以上海最新决议为例，重点是继续加强首付资金来源审查，加强对借款人及其配偶收入证明真实性的审查，认真评估借款人家庭的偿债能力，禁止变相规避调控政策和住房信贷管理规定。

调控效果开始显现

除了出台限制购房和贷款的新政策外，规范房地产市场秩序也是近期的政策重点。国庆期间，住房和城乡建设部公布了45家非法和不可信赖的房地产企业和中介机构名单，并发布了《关于规范房地产开发企业经营行为和维护房地产市场秩序的通知》，明确界定了房地产开发企业的9种不正当经营行为。同时，北京、南京、深圳等地对房地产进行了突击检查。

国家统计局10月底发布的70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，国庆期间，一线城市和部分二线热点城市的房地产市场在调控政策的推动下发生了积极变化。从房价逐月涨跌来看，15个一线城市和部分二线热点城市房价过度上涨得到明显抑制，房价走势趋于稳定。与9月份相比，10月份上半年一线城市和部分二线热点城市新建商品房价格指数有所下降。

专家表示，作为中国的基础产业之一，房地产业正走在健康稳定发展的轨道上，这有利于经济转型升级(Aiji、净值、信息)。然而，目前房地产行业处于“高烧”状态，政府推出的各种调控措施都是为了冷却而不是抑制房地产市场，这显然是不正常的。