全国房价回调明显楼市降温渐趋平稳

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杨毅

国家统计局最近公布了70个大中城市的住宅销售价格统计数据。11月，在70个大中城市中，新建商品房和二手房价格上涨的城市数量分别比上个月减少7个和8个。；与上月相比，环比下降的城市数量分别增加了4个和7个。而15个一线和热点二线城市也迅速降温。与11月上半月相比，9个城市新建商品房价格环比下降，2个城市新建商品房价格环比持平，其余4个城市新建商品房价格增速均回落至1%以下。

从北部四个一线城市广州和深圳的数据中，我们也可以看到明显的降温趋势。从9月到11月，北京和广州的新建商品房和二手房价格逐月逐步下降。11月，北京基本上停止了上涨。上海和深圳从上升到下降都有所下降，上海在11月份下跌，深圳自10月份以来连续两个月下跌。

根据方天霞的数据，11月份全国28个重点城市的二手房平均价格为19014元/平方米；在交易量方面，在获得交易数据的19个城市中，8个城市的交易量增加，11个城市的交易量减少。

从价格来看，二手房上市的平均价格比上月上升了20个城市，上升城市的数量比上月减少了5个；交易量方面，11月份，8个城市19个城市的交易量环比增长4个，整体市场相对稳定。

就户型和面积需求而言，中小户型的三居室需求仍占据市场主流。

从价格区间来看，14个城市的购房需求主要集中在50-80万元之间，与上月持平；7个城市的主搜索量集中在60万元以下，比上个月增加1个；本月，南京和杭州集中在000万至100万元；深圳和厦门主要集中在100-200万元；上海集中在150万元以下，与上月持平；北京主要在200万元以下。总体而言，在地方政府的楼市调控政策下，房价走势相对稳定，这使得中国二手房市场的关注价格区间相对稳定。

叶巍我爱我家集团副总裁胡景晖表示，自10月国庆以来，各城市根据自身房地产市场情况，在货币、土地、管理等方面推出了一轮或多轮房地产市场政策。在如此密集和有力的调控下，中国整个房地产市场已经降温，房价涨幅大幅下降，甚至从上涨到下跌，越来越多的城市出现了房价下跌。

在这些政策中，货币政策起着最直接、最有效的作用。商业贷款和公积金贷款首付比例的大幅提高，直接控制了购房的杠杆作用，避免了支持购房的流动性过剩，抑制了房屋的投机性，确保了“房屋是为了生活，不是为了投机”。

在城市的一系列新政策中，增加土地供应和改变土地流转方式也非常重要。这些土地政策虽然见效慢、时间长，但对解决楼市供应、消除房价上涨预期具有重要意义。目前，许多省市都采用了“限定房价、竞争性地价”的土地拍卖模式。在目前的政策环境下，这种模式今后可能会继续推广。

从四季度全国房地产市场的政策取向和2016年中央经济工作会议精神来看，促进房地产市场稳定健康发展已成为政府房地产市场政策的核心，国家也在通过这些政策实践研究符合国情、适应市场规律的房地产调控长效机制。

胡景晖认为，从目前国内房价走势来看，全国房地产市场正走向稳定健康的发展轨道，但国家仍需要更多的顶层制度变革，如完善房地产行业立法，使行业政策法制化；改变房地产财税政策，将税收从交易环节转移到控股环节；转变政府收入模式，消除地方政府对土地财政的依赖；拓宽投资渠道，改变目前“非存量即住房”的投资选择。

然而，解决房地产市场问题最根本的办法在于解决产业和人口分布不合理以及教育、医疗等公共资源分布不均衡的问题，引导人口流向三、四线城市，缓解一线城市和部分二线城市的人口压力，平衡各线城市的房地产市场，真正实现全国房地产市场的稳定健康发展。