房企前三季度存货两极化：集中度进一步提升

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随着楼市进入下半年，以及楼市调控后国内房地产业的深度调整，行业分化将越来越明显，企业结构也将发生变化。大规模开发和增加市场份额仍将成为领先房地产企业的重要目标。

据机构统计，今年第三季度，大型房地产企业库存值同比增幅仍居首位。对于规模型房地产企业来说，增加土地储备是进一步扩大规模的前提。

同政策咨询研究部主任张宏伟认为，2017年年中，房地产市场将进入新一轮的市场调整期，这将导致更多的中小房企退出房地产或被收购，这将成为综合竞争力较强的房企逆势发展、通过股权收购和合作增加土地储备、增强规模优势的契机。

据统计，今年前十个月恒大、万科、碧桂园的前三名销售额总计9001亿元，占全国商品房销售额的9.84%；前十名企业的销售总额约为18300亿元，约占全国商品房销售额的20%，市场集中度越来越高。

据统计，今年第三季度，a股上市房地产企业库存规模仍超过1000亿元的房地产企业有6家，分别是万科4467亿元、绿地控股(600606，收购)4281亿元、保利地产(600048，收购)2974亿元、招商局蛇口(001979，收购)1356亿元、华夏幸福(6000)保利地产除外

前三季度，有6家房地产企业的库存环比增长超过100亿元人民币。其中，绿地控股增幅最大，3个月内增加216亿元。期间，绿地控股增加土地储备面积62万平方米，增加建筑面积1365万平方米。随着越来越多的项目进入建设阶段，这也将增加库存规模。

前三个季度，信达地产(600，657，BUY)的库存增幅最大，增幅为45.38%。库存金额从上半年的334亿元增加到485亿元，增幅和幅度位居前列。依靠中国信达的财力，它加快了土地储备和项目开发的步伐。前三季度，信达地产新增土地权益77.4万平方米。

根据同一个政策咨询研究部门的研究报告，对样本企业库存情况的监测表明，库存数量呈现持续增长的趋势，这一方面与行业集中度有关，另一方面，一些住宅企业提出了保持销售规模高增长率的企业发展战略，这反过来又推动了激进的土壤储存战略。

截至2016年第三季度，a股样本房地产企业存货总额为34194亿元，较上半年32692亿元进一步增长4.6%，较2015年同期增长16.79%。总库存增加主要是由大型房企带动的，排名前30位的房企总库存占105家样本企业总库存的82.2%，同比增长2.2%。

从企业层面来看，2016年第三季度，56%的房企库存同比持续上升，库存同比下降的房企数量同比增长6%。小型住房企业加速退出房地产行业。

库存下降率高、数量多的房企大致可分为两类:一类是库存不稳定的中小房企。项目销售结转后，后续土地储备未及时补充；另一个是转型中的住房企业，它们大多是中小型企业。例如，苏州高辛(600736，BUY)改变了四个主要部门:房地产、金融、旅游和环境保护；新超能源(600777，BUY)改变了石油和天然气行业。

同一政策咨询研究部主任张宏伟认为，随着房地产市场进入下半年和调整期，房地产对专业化的要求越来越高。由于征地布局、产品研发、融资渠道建设、营销推广和物业服务等方面的原因，非房地产企业跨境进入房地产市场的企业无法在高周转率下实现成本降低或利润。此时，上述房屋企业可能退出房地产或被其他房屋企业收购。