新华社调查：楼市三大销售乱象

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“十一五”前后，全国20多个城市相继出台房地产调控政策，大部分地区强调“严肃查处房地产市场违法行为”。4日，住房和城乡建设部公布了45家违法房地产开发企业和中介机构名单，北京、上海等地迅速查处了涉嫌违法房地产的企事业单位。

据《新华视点》记者最近的调查，在严格的调查下，房地产销售受到管制，企业和机构人员的违法行为受到限制。然而，仍有一些房地产企业和中介逆风作案，如未经批准出售、定价混乱、场外资金划拨等。

许多地方开展了专项整治，一些囤积居奇的项目暂停了网上签约

据记者梳理，各地规范市场的政策主要包括加强房地产企业预售管理、严格执行限购措施、规范中介经纪行为、禁止机构向市场外调拨资金等。

深圳建议，对于未取得预售许可证的项目，禁止企业以诚意金和贵宾卡的形式存储客户；对于已取得预售许可证或办理了现房销售记录的项目，禁止企业采取延迟开业时间、控制房源等措施，制造供不应求的假象。

济南提出，如果不符合限购条件，则采取离线或延迟在线签约、逾期不签等方式。，一经核实，有关部门将按有关规定进行处理。

北京建议严厉打击非法活动，如房地产经纪机构参与房地产投机，抬高房价，发布虚假上市和价格信息。

上海已明确规定，严禁房地产开发企业和房地产中介机构从事首付贷款、过桥贷款、自筹资金、自我担保、设立资金池等场外集资金融服务。对各种非正式金融机构开展专项整治，为房地产交易提供多种形式的金融业务。

各地迅速查处违法行为。北京市住房和城乡建设委员会等部门对亦庄经济技术开发区郭蕊金鼎、丰台区公园逸夫、通州运河核心区毛静国际城等项目进行了专项检查。三个项目因涉嫌囤积房产而受到调查和处理，这些项目的网上签约被暂停。涉嫌违法行为已上报国土、工商、地税、财政等部门，并移交相关部门进一步处理。

“十一五”期间，记者走访了园区逸夫项目售楼处，发现与调研前的“恐慌”销售氛围相比，该项目现在给人的感觉是房子已经足够了。“这个项目还不能出售。我不知道什么时候才能放开这个在线标志。”一位销售人员说:“目前有足够的房子可供选择，你想要的楼层基本上可以满足。”

此外，针对目前南京可供销售的商品房只有2万套左右的现状，相关执法部门对南京21家开发企业负责人进行了集体访谈，要求开发企业加快上市步伐。杭州市责令杭州万科房地产开发有限公司对囤积居奇的房产进行限期整改。

未经批准的预售、提价和场外集资仍时有发生

经过各地的深入调查，市场秩序明显规范。然而，一些地区和机构仍然逆风作案，违法行为时有发生。

-未经批准出售。记者走访了福州10多个新的售楼处，发现一些楼盘无照销售现象普遍，一些热门楼盘的定价混乱。

在阳光城市(000671，购买)[-2.54%基金研究报告]谭跃房地产，一位房地产顾问告诉记者，总共有10栋建筑，将分5个阶段开放。"房价会上涨，不要急着一口气把盘子推开."记者没有看到售楼处的价格公告，预售许可证上只有一期房。对此，该物业顾问表示:“二期房子的地基已经打好，预计很快就会拿到预售证书。我们是大型房地产开发商，不会有任何风险。”

目前，乔蓉阳光城方圆房产有2-5万元的优惠活动。"最快下个月开盘，先开盘120套，然后再慢慢开盘."当记者问为什么没有预售证书时，物业顾问说:“当预售证书下来时，房子就会被抢，你可能买不到它。”

——中介哄抬房价，支撑底部市场。北京出台严格的调控措施后，许多急于降价出售房屋的上市业主被中介机构挡在了门外。打算在北京昌平水屯卖房子的赵女士说:“我本来打算降低上市价格，但中介建议我坚持住。”他们说，如果每个人都降低价格，市场就会真的失灵，坚持上市价格来维持市场，有需要的人自然会购买。”

“中介价格有很多种，提高整体上市价格是一个重要手段。”赵女士说:“我计划在6月份卖掉这栋80平米的房子。”当时的成交价是170万元，中介建议的挂牌价格是200万元；9月，交易价格达到200万元，他们建议出价240万元。”赵女士说，他们几乎引导所有的上市业主在交易价格的基础上提高价格。“上市价格上涨，自然带动交易价格上涨，房价逐步上涨。”

——场外资金配置出现新品种。记者采访了天津中原地产西青一家门店，了解到9月30日晚天津限购限贷政策出台后，部分市民无力支付高额首付，不得不放弃购房计划。中介立即加入相关房地产开发公司，推出一手新房分期付款服务。

「买家可购买新物业，并缴付10%至20%的首期付款，以办理过户手续。剩余房款可分期支付给房地产开发公司，支付期限可达半年，零利率，零手续费。”中介机构表示，房地产开发商急于出售自己的房子，希望绕过限制购房和贷款的政策，通过分期付款和自己扮演贷款角色，激活一些潜在的交易需求。

加强监管，保证和控制政策发挥更好的作用

北京房地产经纪人协会主席李文杰表示，除了政府应该继续加强监管外，新的住房市场应该加强对企业的客户监管。

许多买家建议建立及时的反馈机制，以提高监管效率。据了解，现有的举报渠道大多是信访，回复时间长达60天。如果再加上相关部门的不作为，就需要进行行政复议，反馈的时间会更长，但市场可能已经发生了变化，无法形成有效的监管。

关于中介经纪人的违法行为，李文杰表示，应加强行业自律，对害群之马应充分进行信息披露，进行处罚，并提高所有机构的规范意识。

据记者采访，虽然购房者反映的囤积居奇行为受到了监管，但公众普遍担心一旦调查变得宽松，这种违法行为很可能会卷土重来。易居智库研究部主任严跃进表示:“政策应该是明确的，不允许提高预售许可证的备案价格。”要制定规范性的备案价格审批政策文件，使备案价格上涨的依据和审批程序公开透明，消除空权力寻租，从制度上切断违规的利益链条。”

天津社会科学院社会学研究所所长张宝义表示，地方政府应坚决履行监管职责，加大对违法行为的查处力度，确保房地产市场监管政策更好地发挥稳定市场的作用。