业绩“推手”存隐忧 银行房贷策略料分化

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今年以来，居民个人住房贷款大幅增加。在最近的上市银行半年度报告中，抵押贷款业务成为一个亮点。一些银行高管在业绩简报会上公开表示，他们将进一步增加个人住房贷款的信贷投资。专家预测，未来一段时间内，不同城市信贷政策的差异化将成为城市治理的主要重点，热点城市的信贷政策将逐步收紧，但房地产市场成交量下降的风险将得到慎重考虑。

抵押贷款大幅增加

中国人民银行近日发布的《2016年第二季度中国货币政策执行情况报告》显示，上半年个人住房贷款增加2.3万亿元，同比增长1.2万亿元，同比增长32.2%，月度增幅创历史新高。对于个人住房贷款激增的原因，央行分析认为主要原因是上半年商品房销售增长率高，导致个人住房贷款快速增长。上半年，中国商品房销售同比增长42.1%，同比增长32.1个百分点。

央行此前发布的《2016年上半年金融机构贷款投资统计报告》也显示，房地产贷款增速加快。其中，个人购房贷款增长迅速。截至6月底，人民币房地产贷款余额为23.94万亿元，同比增长24%，增速比上季度末高1.8个百分点；房地产开发贷款余额为5.41万亿元，同比增长10.9%，增速比上季度末低2.1个百分点。

一度“冷门”的个人抵押贷款业务已成为各家银行的“热点”，成为许多上市银行业绩增长的“推手”。中国建设银行(601939，BUY)在抵押贷款领域一直占据优势，上半年增加了个人住房贷款投资。截至6月底，建行个人住房抵押贷款余额近3.2万亿元，同比增长14.7%，居同业首位。建行董事长王洪章在半年报业绩发布会上表示，下半年，建行按揭贷款居全国第一的趋势仍将持续，除了推进住房按揭贷款外，还需要推进住房公积金贷款。

根据中国农业银行(601288，BUY)半年度报告数据，截至6月底，个人住房抵押贷款从去年年底的19270.49亿元增加到22380.84亿元，增加3110.35亿元。

股份制银行紧随其后。6月末，招商银行个人住房贷款余额(600036，BUY)为6148.71亿元，同比增长1154.16亿元，增幅为23.11%。上半年，招商银行的按揭贷款额接近去年的总额。截至6月底，浦东发展银行的房地产贷款余额占贷款总额的9.89%。中信银行(601998，BUY)行长孙德顺在半年报业绩发布会上表示，下半年将加大住房抵押贷款投资力度。总的原则是在保证风险可控的同时大力发展住房抵押贷款。

警惕本地风险

在银行积极拓展抵押贷款业务的同时，专家建议，它们应该警惕本地抵押贷款业务的风险。根据海通证券(600837，BUY)的研究数据，去年年底中国居民的抵押贷款收入达到0.46，超过了日本房地产泡沫的水平。中国的抵押贷款增长率去年为23%，今年上半年为30%，而人均可支配收入的增长率仅为8%-9%，因此抵押贷款收入比率仍在快速上升。如果抵押贷款的增长率保持在目前的25%-30%的水平，那么抵押贷款收入比率将在明年或次年达到美国和日本目前的水平，分别为0.71和0.68，并在2020年达到美国次贷危机前的历史最高水平。

中国银行国际金融研究所研究员高(601988，BUY)表示，商业银行可能需要考虑前期涨幅过大甚至翻倍的热点城市的降价风险，并会有一些风险控制措施，这取决于银行对未来房价走势的判断。

易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，抵押贷款资金比例过大，这意味着商业银行面临巨大压力。根据目前的房价走势，可能会被认为达到一个高点，因此银行可能会采取主动收缩的策略，从而避免房价下跌导致估值下降的风险。与此同时，土地价格上涨的风险将促使银行不断审查现有的抵押贷款策略。

中信银行董事会秘书王康表示，个人住房抵押贷款业务将得到优先支持和发展，但有一定的标准。例如，我行有一份房地产选择白名单，将优先选择一些价格合理、配套设施良好的房地产，优先选择资质等级较高的开发商。

从区域分布来看，北上广一线城市房价相对稳定，增长潜力巨大。当然，中信银行的房地产开发贷款也会优先考虑。支持业务发展，但同时确保风险可以控制。

后续政策预计会有所不同

许多专家和银行家预测，未来一段时间内，不同城市信贷政策的差异化将成为城市治理的重点，热点城市的信贷政策将逐步收紧。

荣360发布的8月份抵押贷款市场报告显示，8月份中国首套住房的平均利率为4.44%，在过去一年中首次停止下降。荣360分析师王梦生预测，中国房贷优惠利率将保持稳定，底部形态明显。

《中国证券报》记者走访了深圳、上海等城市，发现一些城市的住房信贷政策较上半年有所收紧。例如，上海明确强调严格执行差别化住房信贷政策，加强个人住房贷款管理。8月份，南京半个银行首笔房贷首付比例将提高到30%。在公积金贷款方面，厦门和郑州在8月份收紧了公积金政策，分别提高了第二套住房贷款的首付比例和申请公积金的门槛。

一家大型国有银行深圳分行负责人表示，以分行为例，以前信贷业务中有很多房地产(000736，买入)和建设项目，抵押贷款的比例约占70%，因此有必要调整结构和方向，确保效益稳定增长。目前，按揭贷款的比例已降至60%左右。

根据国家统计局的数据，从1月到7月，中国商品房销售面积为7.576亿平方米，同比增长26.4%，1月到6月的增长率下降了1.5个百分点。全国房地产开发投资增速和房价环比涨幅继续收窄。广发证券(000776，BUY)房地产行业研究组首席分析师乐家栋认为，总体而言，目前交易量和价格处于高点，前期需求释放强烈，部分城市政策收紧将抑制需求，预计未来交易将会有较高水平的调整。 交易的同比增长率将继续收窄，行业的小周期明年可能会进入量和价都下降的阶段。

严跃进认为，尽管住房信贷收紧的可能性很大，但可能会有一个时间表。例如，第四季度的所有信贷将按照新的紧缩标准执行，但第三季度的一些信贷仍将按照原计划执行。第四季度可能开始形成新一轮的紧缩，但主要目的是抑制房价的过度上涨，而不是抑制市场交易。因此，即使收紧，一些城市营业额下降的风险也会得到认真考虑，并会有一些微调措施。