杭州数十楼盘备案待涨 去化主力正逐步退场

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杭州楼市的高成交量带来了房价将继续上涨的乐观预期。数据显示，从今年1月到7月，杭州房地产市场的成交量超过了除2015年以外的任何一年的成交量。

开发商对价格上涨的预期与交易量保持同步。《国家商报》记者发现，仅在8月份，网上调整价格的房地产数量就达到了18个，而在过去的7月份，增加的数量接近60个。

有分析师指出，由于交易量持续偏高，近期杭州热门地区仍有涨价预期，但从长期来看，我们应该对楼市持谨慎态度。一方面，上半年的土地将在明年形成集中供应，新的需求能否持续是关键；另一方面，房价的快速上涨可能导致周期性的调整。

交易量仍然很高

根据杭州网的数据，2016年7月，杭州楼市商品房累计成交18，665套，较去年7月增长70%，较6月的18，148套略有反弹，创下7月新的月度成交纪录，同时止住了过去3个月成交量的持续下滑。

交易量在过去几年创下新高，但7月份的销售交易价格下降。月成交价格16710元/平方米，同比小幅下降0.5%；与今年6月的平均成交价17151元/平方米相比，差距明显，比上个月下降了2.6%。其中，商品房平均交易价格为17030元/平方米，比上个月下降2.7%，比去年同期上升0.1%。

一些业内人士告诉《国家商报》，7月份杭州新建商品房的平均交易价格受地区分布和产品类型等结构性因素的影响更大。从商品房交易价格走势来看，杭州市整体价格仍呈现惯性上涨趋势，但增速较2016年上半年明显放缓。

根据杭州网的数据，从3月至今，杭州房地产市场在2016年已经连续5个月交易量大，这直接导致了库存的快速去库存化。其中，截至7月底，杭州市商品房库存约为12.7万套，已连续8个月下降，比2015年底下降4.1万套。净化期为6.8个月，这是杭州放开限购以来的最低值。其中，城市商品房存量约6.1万套，占48.0%，为历史最低，消化周期不到5个月。

住宅库存的消耗尤为明显。截至7月底，杭州的住宅存量为61，362栋，其中只有22，565栋位于主城区。如果按1月至7月的住宅平均成交量计算，售完只需4个月左右。

涨价预期仍然很高

“显然，遵循市场是开发商定价的最基本原则。由于交易量很高，客户需求仍然存在，开发商就有了涨价的基础。”杭州双赢组织总经理张慧芳在接受《国家商报》采访时表示，根据房地产交易的基本数据，房价上涨可能存在惯性。

根据杭州市的有关规定，如果房地产登记价格变动超过15%，就要重新申报价格。

然而，杭州价格在线近一个月的价格公告板显示，7月份有近60处房产被重新记录，这意味着这些房产的价格都上涨了15%以上，前三名房产的价格都上涨了40%以上。

记者查询了上述备案信息后发现，与今年前7个月的成交价格相比，相关建筑的价格普遍上涨了约4000 ~ 5000元/平方米，部分建筑的备案价格大幅上涨，甚至达到40%~56%。

价格的大幅上涨也持续到了8月，截至8月8日，另有18处房产被记录在案。最近，许多房地产经历了一波持续的价格上涨。例如，荣鑫蓝孔雀在四个月内四次调整价格。4月份，7、8、10、11、13号楼的平均备案价格为25313元/平方米，7月份，4、15、16号楼的平均备案价格达到35452元/平方米。

仍有许多房产一口气卖出数百套进行价格调整。例如，浙江铁路阳光县和成发云锦城的两处房产有700多套房进行价格调整；最新的绿城柳巷公园，公布了价格调整，也涉及235套房子。

不过，张慧芳也指出，虽然目前杭州楼市销售依然火爆，但刚刚需要和完善的去转型主力军的逐步退出已经初具规模。例如，听说最近有外国买家来杭州“扫货”，一些地区的服务式公寓的热卖价格大幅上涨。“目前，开发商仍热衷于涨价。只能说基本数据仍然支持消费。总的来说，由于土地价格上涨、投资需求的爆发以及消费者买高不买低的心理等因素，人们对房价上涨仍有一定的预期。”