G20杭州峰会达成的这个共识 让房企出海迎来风口

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王亚泉表示，20国集团全球投资指导原则将为中国房地产企业走向大海带来明显变化。就中国房地产企业的财务实力而言，他们可以实现自主经营。在政策支持下，未来将有更多的海外房地产企业到海外独立开发项目。

随着中国资本(港股00170)全球化步伐的加快，国内房地产市场的分化和投资回报的不确定性增加，高净值个人对海外资产配置的需求日益升温。正是在这种背景下，开拓海外市场成为国内房地产企业的新选择。据统计，目前，万科、碧桂园(港股02007)、万达、绿地、格力地产(600185、BUY)等多家房地产企业已实现海外布局。

中国企业走出去是一个大景观，也是一个大趋势。它一方面来自政策层面的推动和支持，同时又与世界经济的融合发展和中国经济结构调整的方式密切相关。刚刚结束的20国集团杭州峰会通过了《20国集团全球投资指导原则》，这将为房企走出去带来明显的变化。宏观政策的驱动力、国内经营的压力、海外投资的吸引力、中国企业的实力等诸多因素汇聚在一起。越来越多的中国企业在国际舞台上崛起，书写着中国企业海外投资转型升级的辉煌与梦想(爱记、净值、信息)。本期《房地产周刊》以企业为例，深入分析了20国集团杭州峰会达成的共识，以及该共识将为住宅企业海外投资带来哪些优惠政策？这对中国人的全球资产配置会有什么影响？个人投资者去海外购买房地产时应该做什么？

国内房地产市场正在发生深刻的变化，差异化是关键词之一。在这种背景下，由于中国全球化步伐的加快和高净值个人对海外资产投资需求的增加，开拓海外市场成为房地产企业的新选择。

目前，许多房地产企业包括万科、碧桂园、万达、绿地、格力地产等。实现了海外布局。据统计，2010年，房地产行业外商直接投资净额仅为16.13亿美元，2014年增至66亿美元，位居中国企业对外投资最多的五大行业之列。

房地产企业海外投资的加速只是中国企业走向世界的一个缩影。自2001年“走出去”战略正式提出以来，中国已在2014年悄然从资本净进口国转变为净出口国。根据商务部发布的数据，今年1-7月，中国对外非金融直接投资1027.5亿美元，同比增长61.8%；自2015年12月以来，中国对外非金融直接投资规模已连续8个月超过100亿美元。

中国企业走出去是一个大景观，也是一个大趋势。它一方面来自政策层面的推动和支持，同时又与世界经济的融合发展和中国经济结构调整的方式密切相关。宏观政策的驱动力、国内经营的压力、海外投资的吸引力、中国企业的实力等诸多因素融合在一起，越来越多的中国企业在国际舞台上崛起，书写着中国企业对外投资转型升级的辉煌与梦想。

正如联想集团董事长兼首席执行官杨(港股00992)所说，中国企业走向世界是大势所趋，在中国发展肯定是不够的。

中国的住宅企业正在走向大海，政策是有利的。在刚刚结束的20国集团杭州峰会上，《20国集团全球投资指导原则》的通过，对中国企业海外投资和收购的权益发挥了重要作用。

新机遇:20国集团杭州峰会发布了如此积极的消息

经济已经进入“L”型发展阶段，增速正在放缓。在刺激内需、促进消费的同时，拓展海外市场可以为经济注入新的发展动力。2016年，房地产市场的两极分化趋势更加明显。三线和四线城市的库存压力相对较大，开发商销售困难；一线和二线城市的房地产市场正在蓬勃发展，土地价格也很高。如果房地产企业不拿走土地，他们将“吃不到饭”，如果他们以高价拿走土地，他们将面临风险。许多房地产开发商感到困惑。不管他们是否收回土地，这都是一个错误。房地产行业已经进入了兼并重组，强者不断壮大，弱者被淘汰，许多房地产企业正面临着生死存亡的关键时刻。

刚刚结束的20国集团杭州峰会在国际贸易和投资领域取得重大突破，通过了《20国集团全球投资指导原则》，“反对保护主义，促进全球贸易和投资”。住宅企业走出国门，开辟新的发展道路，拥有更好的国际环境。

平安方浩海外房地产推广部主任王亚泉表示，“20国集团全球投资指导原则”将为中国房地产企业走出国门带来明显变化，20个受中国投资者欢迎的国家加大了对中国房地产企业的开放度，深化了参与度。就中国房地产企业的财务实力而言，完全可以实现自主经营。在政策支持下，未来将有更多的海外房地产企业到海外独立开发项目。在优惠政策下，中国资本迎来了一个更好的出海窗口。

g20全球投资指导原则给个人投资者带来的好处主要是心理上的。短期内，一些国家对海外购房者的政策不会有很大改变。但这也向中国个人投资者发出了一个信号，即跨境投资(尤其是房地产)得到了政策和国际环境的支持，投资意愿将得到增强。

新城控股(601155，BUY)高级副总裁欧阳杰认为，房企无非是两种情况。当企业发展面临规模增长的瓶颈时，他们会出海寻求持续增长的发展机遇；或者当企业在中国面临被淘汰时，他们会出海寻找生存机会。

换句话说，出海将是发展的新出路。有了优惠政策，未来将迎来新一轮出海浪潮。

20国集团杭州峰会刚刚结束。9月6日，万科集团以1.15亿英镑收购了位于英国伦敦市中心的写字楼莱德阁，并首次进入英国写字楼市场。直接收购商业项目标志着万科在海外房地产业务的进一步发展。万科秘书长朱旭表示，万科海外业务坚持国际化的长期发展方向，在学习成熟市场经验和多元化经营模式的基础上，将这些成熟的产品、服务和战略资源引入中国。万科高级副总裁谭华杰也表示，从长远来看，万科将转型为城市配套服务提供商和资产管理公司，这就要求提高控股物业运营和轻资产管理的能力。

碧桂园森林城是值得一提的，它是住宅企业海上发展的标杆项目。碧桂园紧跟国家“一带一路”战略，努力打造一个备受瞩目的海外大城市。据了解，碧桂园还将拓展印尼和英国市场，而格林兰、雅居乐、R&F等房地产企业都有海外布局。

“一带一路”战略被纳入二十国集团框架，进一步提升了其国际地位。王亚权表示，投资者逢低买入“一带一路”国家股票的概率非常高，适合成熟投资者和企业。

在国家战略的支持下，我们可以享受到地方发展和国家政策的双重红利，而优质成熟的企业具有强大的海外运营能力，这是其他房地产企业无法企及的。跟随高质量开发商投资“一带一路”国家的个人投资者可以获得更高的回报，资本安全性也得到保证。

走出去:投资回报高于中国

推动房地产企业出海的一个重要原因是，它们可以在国外获得廉价土地，并找到更广阔的发展空间。“走出去”不仅是分散投资风险的一种选择，而且比中国的回报率更高，这也是房地产企业走出去的一个重要原因。

王亚泉表示，从项目投资的角度来看，海外投资使用了更多的杠杆。一般来说，以参股方式投资一个项目，收益率可以保持在15%左右；如果是直接投资和杠杆，可以得到18%~20%左右的回报率。

目前，国内上市房地产企业的平均回报率在10%左右，空利润不断压缩，投资回报率低于海外。

对个人投资者而言，国内一线城市的租金收益率低于2%，海外一线城市的租金收益率在3%至4%之间；国内二线城市的租金回报率在3%至3.5%之间，而海外二线或中小城市的租金回报率达到5%至8%。

从数据来看，海外投资的回报对房地产企业和个人投资者都有吸引力，但海外投资的风险仍需警惕。

据了解，目前中国房地产企业出海形势不容乐观，海外发展受到一定限制。大量房地产企业选择与当地开发商合作开发，资金来源是通过当地银行，导致项目因失去控制权而失败。

对于欧美国家的国内投资项目，由于缺乏欧美经验，许多房地产企业不熟悉当地的政策法规，导致各种水土不服。就万达而言，在欧洲的投资进展尤为艰难，西班牙房地产项目和伦敦房地产项目(一九榆树标志性项目)都遭遇了挫折。

20国集团《全球投资指导原则》将整个世界连成一个紧密的整体，各国对投资和贸易的开放程度不断提高，国家间的贸易往来逐步加深，因此，住宅企业出海时遇到适应环境等问题的可能性大大降低。只有对外开放，我们才能有更深层次的沟通，这在一定程度上避免了万达在海外尴尬局面的重演。

目前，房地产企业的海外投资大多以合资的形式进行。通过二十国集团国家之间的深入交流，借助中国房地产企业的实力，可以在海外实现单个项目的运营和发展，并获得更高的收益。与此同时，未来将有更多的资金流向海外，住房企业融资海外项目将更加方便，这将为海外项目的发展和全球经济增长注入活力。

王亚权表示，对于第一次尝试海外投资的个人投资者，建议通过机构投资，因为国内投资经验不适用，他们面临很大的法律风险，很容易埋下投资收益的隐患，机构可以最大限度地避免这个问题。